| 项目 | 内容 |
| 小区全称 | 江门星汇观澜二期 |
| 详细地址/所属行政区 | 江门市蓬江区滨江新城板块 |
| 开发商名称 | 江门市越秀星汇房地产开发有限公司 |
| 开盘年份 | 2022年 |
| 交房时间/交房批次 | 2024年12月集中交付,仅1个交付批次 |
| 总楼栋数 | 12栋 |
| 总户数 | 1188户 |
| 建筑类型 | 高层住宅 |
| 产权性质 | 70年商品住宅 |
| 小区当前均价 | 约11000元/㎡ |
| 主力面积段 | 89㎡-143㎡ |
| 物业费标准 | 2.4元/㎡·月 |
| 物业公司 | 越秀物业 |
| 项目 | 内容 |
| 主力户型列表 | 89㎡三房两厅两卫、108㎡四房两厅两卫、123㎡四房两厅两卫、143㎡四房两厅三卫 |
| 各户型套数占比 | 89㎡占35%、108㎡占30%、123㎡占25%、143㎡占10% |
| 房屋交付标准 | 毛坯交付 |
| 层高 | 2.95m |
| 得房率/公摊 | 得房率约78%,公摊约22% |
| 结构类型 | 钢筋混凝土剪力墙结构 |
| 常见可拆改部位 | 室内非承重隔墙、阳台原有半高栏杆、入户门内侧门槛、厨房与餐厅间隔墙(非承重)、卧室飘窗(非承重结构) |
| 常见不可拆改部位 | 承重墙、剪力墙、外墙、配重墙、空调机位墙体、烟道、燃气管道、主梁及次梁结构 |
| 户型通病/痛点 | 89㎡户型入户玄关空间狭窄,储物空间不足;108㎡户型公卫门正对餐厅,易产生异味干扰;123㎡户型阳台设备区占用部分晾晒空间;143㎡户型客餐厅过道偏长,空间利用率有待优化;部分低楼层户型采光被前排楼栋遮挡 |
| 项目 | 内容 |
| 装修押金金额 | 业主缴纳3000元,装修公司缴纳5000元,装修验收合格后30个工作日内无息退还 |
| 装修办理流程 | 1.业主携带购房合同、身份证到物业处提交装修申请;2.提交装修设计图纸、施工单位资质资料供物业审核;3.审核通过后缴纳装修押金及垃圾清运费;4.签订装修管理协议,领取装修许可证后即可开工;5.完工后预约物业验收,验收合格申请退还押金 |
| 允许施工时间 | 工作日8:00-12:00、14:00-18:00;周末及法定节假日9:00-12:00、14:30-17:30 |
| 噪音施工限制 | 周末及法定节假日全天禁止拆墙、钻孔、切割等噪音施工;工作日12:00-14:00、18:00后禁止任何噪音施工 |
| 封窗/封阳台要求 | 统一使用与小区原有窗框同色的铝合金型材,玻璃需为双层中空钢化玻璃,样式需与小区整体外立面保持一致,不得突出外墙,不得改变原有阳台结构 |
| 外墙/空调机位规定 | 禁止在外墙开孔、悬挂外置置物架及防盗网;空调需安装在指定机位,冷凝水需接入专用排水管道,不得随意排放 |
| 拆改红线 | 严禁破坏房屋承重结构、外墙及公共区域墙体,禁止改动燃气主管道、消防设施,禁止私自改建阳台外延、破坏地面防水层 |
| 装修垃圾清运 | 装修垃圾需袋装后运至小区指定装修垃圾堆放点,清运费按房屋建筑面积收取,标准为8元/㎡,由业主在办理装修手续时统一缴纳 |
| 材料进场/电梯使用 | 超长、超重材料需提前向物业报备,使用货梯运输;沙、水泥等散装材料需袋装,不得遗撒污染公共区域;电梯使用时间为8:30-17:30,高峰期需错峰使用 |
| 动火/高空作业要求 | 动火作业需提前向物业申请,配备灭火器材,由持证人员操作;高空作业(窗台外施工、封窗作业等)需施工人员持有高空作业证,系安全绳,提前报备物业后方可施工 |
| 项目 | 内容 |
| 业主群体 | 刚需自住群体、改善型居住群体、部分本地投资客 |
| 主要购房用途 | 自住占比约85%,投资占比约15% |
| 年龄结构 | 25-35岁占比55%,35-45岁占比35%,45岁以上占比10% |
| 职业/收入水平判断 | 以滨江新城企业白领、公务员、教师、个体工商户为主,家庭年收入区间为15万-40万 |
| 装修预算区间 | 硬装预算区间8万-25万,整装预算区间12万-35万 |
| 业主偏好风格 | 现代简约风、北欧风、新中式风、轻奢风 |
| 业主关注点 | 环保性、储物空间规划、性价比、装修透明度、施工质量、售后保障 |
| 项目 | 内容 |
| 交通配套 | 临近滨江大道、华盛路主干道,距离江门东站约8公里,周边有多条公交线路途经,规划中的滨江新城地铁站距离小区约1.5公里 |
| 商业配套 | 距离保利国际广场约3公里,周边有华润万家、肉菜市场,小区自带底层商业街,可满足日常购物、餐饮需求 |
| 教育医疗 | 教育配套:邻近蓬江区滨江学校、范罗冈小学滨江校区、省实附属学校;医疗配套:距离江门市中心医院新院区约2公里,周边有社区卫生服务站 |
| 小区环境 | 绿化率约35%,配有中央园林、儿童游乐区、全民健身区、环氧跑道,楼间距约40-60米,居住舒适度较高 |
| 周边装修竞品 | 周边3公里范围内有本地中小型装修公司8家,连锁装修品牌门店3家,全屋定制门店5家 |
| 小区内已开工量 | 截至2025年6月,小区已开工装修户数约320户,占总交房户数的27% |
| 材料进场便利性 | 小区地下车库直通单元楼,货梯载重1吨,大型建材可直接通过地下车库运至业主家中,周边5公里范围内有多家建材市场,材料配送时效快 |
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